En el marco del Capítulo 9 de la Cumbre Bienes Raíces Argentina Organizado por LA NACIÓN, Federico González Rouco, Economista de Empiria Consultores y autor del libro “El sueño de tener casa propia”, publicado en abril, comenzó a analizar los cambios en el mercado inmobiliario desde la toma de posesión del actual gobierno.
Para ello, se centró en «dos mercados clave que explican el acceso a la vivienda del 90% de la población de cualquier país»: Mercado de alquiler y mercado de financiación hipotecaria.
González Rouco explicó que tomar como punto de partida el DNU 70/23 -que el gobierno lanzó a finales de diciembre y que incluye la derogación de la ley de alquileres- está llamando mucho la atención en el mercado. La oferta es alta y los precios bajos.
En ese sentido, el economista hizo dos aclaraciones: la mayor oferta está en los portales y los precios iniciales han bajado. «Son dos buenas noticias porque bajan la barrera de entrada y mejoran el acceso al alquiler», afirmó. “Si no había folletos en los portales, la única forma de acceder a los alquileres era a través del tío de un amigo que me alquilaba una propiedad. La nueva regulación permitió triplicar la distribución en pocos meses: la democratizó.El insistió.
Por otro lado, señaló el economista, tras un aumento muy fuerte en 2023, Los precios iniciales de alquiler cayeron casi un 40% en línea con la inflación en comparación con noviembre.
Sin embargo, enfatizó que para comprender completamente el mercado es necesario observar el valor de los contratos. «En los últimos años y todos los años hasta diciembre teníamos contratos ajustados en base al ICL, lo que generó una reacción automática para intentar cubrir y, como resultado, infló mucho los precios iniciales. Hoy el plan está más sincronizado con la realidad económica. de Argentina: las actualizaciones más periódicas que lo hacen Necesita cobertura, para agregar dinero incierto, no más”.
Otro de los cambios que salvó González Rouco fue aprovechar una caída del riesgo: «El riesgo ha bajado tanto que el mercado puede hablar de nuevos precios bajos sin estar completamente perdido».
Sin embargo, explicó, el gran desafío está en la posibilidad de pagar dichos alquileres: «Comparado con el ingreso promedio actual, el alquiler promedio en la ciudad de Buenos Aires es del 50%. Esta cifra todavía está por encima del promedio del 40% de los últimos años, pero muy por debajo del peor momento cuando representaba más del 70%.«, El lo notó. «Los salarios todavía tienen margen para crecer más que los alquileres, no porque los alquileres estén cayendo, sino porque los salarios todavía tienen margen para crecer en un punto de partida más bajo», concluyó.
En el mismo contexto, González Ruco hizo especial mención al elemento disruptivo del discurso en la industria inmobiliaria: Préstamos hipotecarios. «Después de años de silencio y pura anticipación, en los últimos dos meses 20 bancos anunciaron repentinamente sus tipos hipotecarios», señaló.
Para el economista, hay algunos factores que explican este fenómeno. Por el lado de la oferta, por un lado, se ha eliminado la incertidumbre política y económica de qué pasará con los créditos UVA. “Nadie esperaba que el instrumento cambiara hoy. «Cualquiera que esté dispuesto a pagar sabe que esta herramienta durará al menos un tiempo», afirmó.
En segundo lugar, González Ruco dijo que actualmente existe un compromiso con el plan económico. «Podría ir mejor o peor, pero hay una apuesta a que la inflación bajará y la economía se estabilizará». Finalmente, señaló que el Tesoro y el Banco Central ya no son clientes obligatorios de los bancos. «Los bancos deberían empezar a buscar clientes en el sector privado, en las familias, y entonces aparecerán los préstamos»Señaló.
Por el lado de la demanda, para el especialista la situación es menos prometedora. «Los ingresos son muy bajos, lo cual es la principal limitación para considerar la posibilidad de otorgar préstamos hipotecarios», explicó. «Al mismo tiempo, aunque han crecido un poco en los últimos meses, los valores de las propiedades todavía son bajos, por lo que cualquiera que comience hoy establecerá valores de propiedad bajos, y hay un margen para que tengan éxito», dijo.
El principal desafío
González Rouco no tiene dudas de que esa es la única manera de abordar la enorme deuda hipotecaria. Mejoras sostenidas y fuertes en los niveles salariales además del crecimiento del valor por metro cuadrado. «Podría suceder, pero el nuevo mercado hipotecario será más lento que en 2017 y 2018», observó. «Las acumulaciones de hoy son las mismas que en 2016-2019, pero los salarios en dólares de hoy son la mitad y [hay] Una sociedad con 20 puntos más de pobreza.»
En cualquier caso, el experto destacó la importancia de la herramienta para el sector inmobiliario. “Estamos saliendo del peor momento histórico en 80 años de crédito hipotecario. En los últimos meses, la Ciudad de Buenos Aires superó los 40.000 bonos anuales sin casi hipotecas. En la provincia de Buenos Aires llegamos a 100.000 acciones anuales. «Una hipoteca empieza a desencadenar muchas actividades» expresa.
En cuanto a los desafíos, cuestionó Cómo crear un nuevo acceso a la vivienda con una solución milagrosa (UVA) sin apoyo público y sin desviarse de la construcción.
«Si hablamos sólo del mercado inmobiliario para operaciones, pero no para construcción, puede ser interesante en el corto plazo, pero en unos años vamos a tener una disrupción y lo vamos a ver en los precios como Bueno, pérdida de accesibilidad”, reflexionó al final de la presentación: «Ahora es el momento de ser creativos».
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